农村拆迁安置类房屋买卖合同纠纷的探讨(3)

　　再从我国目前的立法精神和法律现状来看，首先，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第4条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”而国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》以及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》不是法律，因此不能作为认定合同无效的依据。3再者，土地管理法虽然规定了“一户一宅”和“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”，但是，从其立法精神来看，这些条文主要的法律效果体现在国家对集体土地地行政管理上，旨在维持农业用地的数量，防止农用地特别是耕地被违法占用，保证农民的自下而上之本。违反该规定的，除了要承担行政法律责任外，最重要的是不得再申请宅基地，这些规定虽然是强制性规范，但与合同的效力并未联系在一起。从法律上讲，行政法律规范的效力和适用范围，不能“越权”波及到民事法律关系，这是市场经济和社会法制化的必然要求。

　　近来司法实践显示，法院越来越趋向于维护农村私有房屋买卖合同中买受人的利益，其中以北京市高级人民法院2007年发布的《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》对土地及房屋增值部分予以合理分配为典型。4温州市法院系统绝大多数法官的观点是农村房屋买卖有效。他们认为，对合同的效力认定应适用合同法的规定，只要该类合同是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规，不存在《合同法》第44条、第52条规定的无效情形，就对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。法院就应认定合同有效，以维护交易秩序的稳定和安全。5顺义法院李遂法庭在一起农村房屋买卖纠纷案中认，被告所购买的房屋并非相关法律、法规所禁止，亦未违背买卖双方的真实意思，故应认定该房屋买卖关系有效。6

　　(三)继承、遗赠和赠与问题

　　作为安置房的主要消费者，一部分年龄较大的城市居民再将自己商品房让给子女居住后，选择了环境较好的城市周边安置房作为养老居所。那么，继承问题也就出现了。作为购买者的老年人尚未取得完全产权，那么作为继承人的子女或是其他受遗赠人的权利会覆盖到多大范围呢?买卖双方认定为所有权转移交易，但从现阶段的实然法的角度来看，购买者购买的是对房屋的占有权，占有作为一种事实状态为物权法所保护，但在未出台新的法律时，对安置房的占有还不能转化为法律所承认的所有权，那么继承人或是受遗赠人的权利不能优于被继承人、遗赠人。同理，受赠与人接受的也是占有，所以民事流转关系一直处于不确定的状态。

　　三、解决农村拆迁安置类房屋买卖纠纷的对策建议

　　(一)解决此类纠纷的原则

　　任何问题的产生都是有一定的原因，而任何问题的解决，我们也应该以其产生的原因为切入点，并依照一定的原则寻找解决问题的方法。安置房问题的解决也要以一定的原则为依托。我们根据安置房产生的原因，结合我国的现实国情，总结出解决这一问题的几项原则。

　　一是平等原则。平等是人类社会所追求的最重要的价值之一。古今中外的人们一直为此进行着不懈的追求与探究。平等因此成为法的价值之一。我国《民法通则》第三条规定：“当事人在民事活动中的地位平等。”《物权法》第三条第三款规定：“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”从这些规定，我们可以看出，在市场经济中，从事任何民事活动都应该遵循平等的原则。我国土地所有权分为国家所有与集体所有两种，对于国家所有的土地其使用权可以通过招标、拍卖、挂牌等程序在市场上流通，但集体所有的土地却不能像国有土地一样在市场上自由流通。根据前述，我们知道安置房正是在这种土地的二元结构条件下产生的。因此，法律上的平等原则要求两种土地所有的主体——国家和集体，其民事主体资格是平等的，民事主体地位是平等的，从而能平等地享有权利，其民事权益能平等地受法律的保护。所以，要从根本上解决安置房问题，必须遵循平等原则，以这一原则为根本出发点。这就要求对集体所有的土地自由流转作出变革。