二手房买卖合同解除是否影响居间合同的效力？

　　一、案情回放

　　董凤某系某市某区太阳城绿萱园某房屋所有权人。2009年8月6日，董凤某为甲方，汪秋某为乙方，周海某以某市太阳城汉唐盛世房地产信息咨询服务部(以下简称汉唐盛世加盟店)业主的名义为丙方签订了房屋买卖合同，约定汪秋某购买董凤某所有的绿萱园某房屋，实际成交价格为92万元，甲乙双方各向丙方交纳房屋经济信息服务费9200元。合同第4条关于付款的约定为：“1.乙方的付款约定：乙方自愿承诺于2009年11月30日之前将首付款准备齐全，甲乙双方开始办理贷款和贷款手续。2.房屋交易手续按规定实行交易资金代收代付监管的，则付款程序按照相关部门监管程序执行”。合同第6条第8款关于违约责任的承担中约定：1.如甲方拒绝履行合同或解除合同，应退还乙方所交付定金，并支付定金一倍给乙方作为赔偿;如乙方拒绝履行合同或解除合同，所支付的定金归甲方所有作为赔偿。2.甲乙丙仟何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4、5、6、7项规定的违约责任，除上述赔偿外，守约方有权追究违约方责任，即违约方向其他方分别支付本合同第2条确定的该房屋实际成交价格的5%作为违约金(不足1万元按1万元计)。实际损失超过违约金总额的，由责任方据实赔偿。3.非丙方原因导致本合同不能履行，则该房屋经济信息服务费不退。合同第8条补充约定：1.甲方名下的贷款由甲方自行注销，甲方于2009年11月30日前将贷款注销完毕;2.乙方商业按揭贷款。合同订立同日，董凤某收取了汪秋某2万元定金，周海某以某市汉唐盛世投资咨询有限公司(以下简称汉唐盛世公司)名义收取了董凤某及汪秋某信息服务费各9200元。其余手续至今均尚未办理。

　　周海某系汉唐盛世加盟店经营人员，其与汉唐盛世公司签订有加盟协议，约定其加盟汉唐盛世公司连锁体系，并向汉唐盛世公司支付保证金及授权加盟费，获得汉唐盛世公司商号、商标、VI、形象系统及店面营运指导方案在合同约定门店的使用权并享受汉唐盛世公司提供的其他服务，自行负责开拓市场与发展商户，确保自己的经营行为、经济活动符合国家法律法规要求，违反此义务引起的任何法律责任均由其独立承担。周海某在店堂内悬挂的营业执照为某市太阳城汉唐盛世房地产信息咨询服务部的个体工商户执照。

　　二、法院判决

　　人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百一十九条、第四百二十六条之规定，判决：

　　1、本判决生效之日起，原告董凤某作为出售方、被告汪秋某作为买受方、被告周海某以汉唐盛世加盟店的名义作为居间方所签订的《房屋买卖合同》中关于坐落本市某区太阳城绿萱园某房屋买卖的约定解除;2、本判决生效之日起十日内，原告董凤某返还被告汪秋某定金20000元;3、本判决生效之日起十日内，原告董凤某赔偿被告汪秋某违约金46000元;4、驳回原告董凤某其他诉讼请求;5、驳回被告(反诉原告)汪秋某其他反诉请求。

　　三、争议焦点

　　二手房买卖合同解除是否影响居间合同的效力?

　　四、长昊评析

　　1、关于居间合同的认定原告董凤某、被告汪秋某、周海某三方所签订的合同实际上包含了两个法律关系，即房屋所有人与房屋购买人之间的买卖合同关系;房屋所有人、房屋购买人与居间人之间的居间合同关系。

　　对于房屋买卖合同部分，虽然涉诉房屋上设定有抵押权，但合同中业已约定了由抵押人即原告先行偿还贷款后再到房屋管理部门办理交易手续，并未违反法律强制性规定，系房屋所有人、房屋购买人真实意思表示，该部分合同内容合法有效。

　　居间合同中，被告周海某虽以汉唐盛世公司的名义与董凤某、汪秋某签订房屋买卖合同并收取了居间费用，但周海某与汉唐盛世公司仅系加盟关系，所签订加盟协议中约定，其加盟汉唐盛世公司连锁体系，向汉唐盛世公司支付保证金及授权加盟费，获得汉唐盛世公司商号、商标、VI形象系统及店面营运指导方案;自行负责开拓市场与发展商户，确保自己的经营行为、经济活动符合国家法律法规要求，违反此义务引起的任何法律责任均由其独立承担。可见，周海某作为汉唐盛世加盟店的经营人员，仍然是独立经营、自负盈亏、自行承担责任的个体工商户。周海某在店堂内悬挂的营业执照也是其个体工商户的执照，向买卖双方披露的名称也为汉唐盛世加盟店。周海某应当作为合同的实际居间方原告董凤某虽然对被告周海某的资质提出质疑，但资质问题属于行政管理范畴，不当然影响居间合同的效力，因此该部分内容亦合法有效。