论防范和减少合作建房合同纠纷的措施及对策(4)

　　4.合理的分配办法

　　对合建房屋如何进行分配。这是合建合同中的关键问题。而大多数合建合同纠纷的产生。往往也就是因这一问题而引起。笔者认为，在合建合同中，对于分配这一关键条款，应当注意以下几点：

　　(1)对合建房屋的建筑总面积应当在合同中明确加以规定。如果不作规定或含糊不清.很可能会为今后的合作埋下隐患：

　　(2)在合同中，对合作建房双方当事人乙的分配比例或份额应作明确的规定。在建筑总面积确定的前提下。一般应根据投资量的大小由双方协商确定分配比例或份额。例如合建合同中明确规定合建房屋的总面积为10000住宅，总投资是1000万元。以土地使用权作为投资的一方土地估价为300万元。而资金投入一方投入建设资金700万元，投资比为3：7。经双方协商，对所建房屋的分配也按3：7进行。所以土地使用权投资一方分得所合建之房3000m2。而以资金投入一方分得余下的7000Im。

　　(3)在合同中应当写明，如果实际竣工面积超过合同中双方约定的建筑总规模时，对新增加的建筑面积，合建双方也应按比例进行分配。这个问题，从实践来看，是最容易发生纠纷的问题。有的以资金投入的当事人。或在合同中有意回避这一问题。根本不写对新增部分如何分配;有的则在合同中仅明确以土地使用权作为投资的一方的分房面积数量，不写自己所分的面积数额。待合同签订之后，则挖空心思，千方百计地扩大建筑面积.并将新增加的面积据为已有。这种行为是明显地设置合同“陷井”。非法侵占合建另一方当事人的合法权益的行为。这是因为，在新增加的建筑面积中，既包含了资金投入的价值.也包含了土地使用价值增大后转化的价值。超过原来合同约定的建筑总面积的新增加面积部分，是合作建房双方投资效益的增值。理应对增值部分按双方的投资比例，进行重新分配，才能体现公平、公正、互利互惠的原则。因此，在合建合同中，应当明确约定：对实际竣工面积超过本合同约定的建筑总面积的增值部分.应按约定的比例双方再次分配。

　　(4)合同中必须写明双方所分房屋的楼层、位置，并根据建筑图纸作出资料。经双方法定代表人签字单位盖章后作为合同之附件。因为作为建筑物。其不同的位置、功能、楼层等的价值是不相等的，如果不写清楚这些内容，也很可能会导致争议和纠纷。

　　(5)在工程竣工时，要由合建当事人双方以及工程质量监理部门等共同对房屋按照合同规定的质量标准和要求进行验收。在验收合格并取得相应的质量合格证后。方可按合同约定的比例或份额进行分配。未经验收的房屋，不得分配和使用。

　　5.严格的合同变更条件

　　合同的变更，是指合同有效成立之后，履行完结之前，由双方当事人依照法律规定的条件和程序。对原合同内容所作的更改。合同是合同当事人的合意，是经当事人协商一致。设定各自权利义务关系的协议，具有法律约束力。合同一旦依法成立，任何一方不得擅自变更。<合同法>第一章第8条规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”

　　在合作建房实践中.单方擅自变更合同内容的主要表现形式有：未经合建当事人另一方同意，扩大建筑面积，或更改建筑物的结构、功能、装修标准等等。而导致这些情况发生的主要原因是：在许多合建合同中。均没有明确规定合同变更的条件，以致于给一方擅自变更合同内容，损害他方合法利益留下可乘之机;有的以土地使用权投资的合建合同当事人，常常为了。减少麻烦”，在合建合同中约定由资金投入一方代为办理立项规划、设计、建筑施工等方面的报批手续.轻率地放弃了对合建工程项目的管理与监控权利。以致使另一方可以利用这个条件对建筑面积、质量标准等进行更改。