四川省高级人民法院关于担保合同纠纷案件若干法律问题指导意见(2)

　　七、房屋开发商将负责修建的用于拆迁安置、补偿的房屋又用于贷款抵押，其抵押关系的效力如何认定

　　拆迁安置房系专门用作安置被拆迁户、有特定用途的住房，其性质决定了房屋开发商不得将其用作抵押，否则就会影响抵押关系的效力，但用于安置被拆迁户后有剩余的部分除外。

　　八、在贷款抵押中，抵押物因抵押人或第三人的过错灭失的，抵押权人如何行使抵押权

　　分两种情况处理：

　　(一)抵押物灭失后可以取得保险赔偿或侵权赔偿的，该保险金或赔偿金应作为抵押财产的代位替代物，抵押权人可对此行使优先受偿权。因为，根据担保法第五十八条及担保法司法解释第司法解释第八十条的规定，抵押权因抵押人或第三人的原因而造成抵押物的灭失而消灭，但因灭失所得保险金、赔偿金应作为抵押财产，抵押权人可对此行使优先受偿权。若抵押人怠于索赔保险金或赔偿金的，抵押权人可依合同法的规定代位追索。系抵押权人原因造成灭失而主张保险金优先受偿权的，保险人可以抵押权人有过错而提出抗辩。

　　(二)抵押物灭失后不存在或无法获得保险赔偿或侵权赔偿的，若抵押物的灭失系因抵押人过错所致，抵押人应承担赔偿责任或另行提供抵押物;若抵押物的灭失系因第三人的过错所致，应由第三人赔偿，抵押人不承担赔偿责任;若系抵押权人原因造成灭失的，抵押人不承担赔偿责任，而由抵押权人自负，若抵押物价值超过主债权范围的，抵押人还有权对超过部分请求抵押权人赔偿。

　　九、抵押人将土地使用权及其地上房屋分别抵押给不同的银行，并办理了抵押登记，其抵押是否有效

　　根据担保法第三十六条、第三十七条关于土地与房屋同时抵押的规定，土地使用权和该土地上的建筑物、其他附着物不能单独抵押，应当一并为抵押权的标的。因此，若土地与房屋分别抵押并办理了登记的，应优先保护对土地使用权或房屋登记在先的第一顺序抵押权人，登记在后的第二顺序抵押权人后实现抵押权;若土地使用权抵押时还未建有房屋的，抵押只对土地使用权产生效力，后建的房屋经登记另行抵押的，也应认定抵押有效，前后两种抵押权人分别享有土地与房屋的优先受偿权，抵押权的享有不存在先后顺序。

　　十、按照法律规定应当办理登记才生效的借款抵押合同，当事人虽办理了登记，但未到法定部门登记，其抵押效力如何确定

　　登记是为了使抵押产生公示效力，法律规定应当办理登记才生效的抵押合同，未到法定部门登记，应视为未登记。若存在第三人对该抵押物主张权利的情况下，抵押权人不享有优先受偿权;若不存在第三人对该抵押物主张权利的情况下，根据合同意思自治原则，应尊重当事人的合同约定，该抵押合同的约定在当事人之间产生法律约束力。

　　十一、企业用生产的一定数量的通用产品作借款抵押担保，该抵押担保的效力如何确定

　　企业生产的一定数量的通用产品虽一方面具有流动性，但根据企业产品的相同性及不断销售、不断生产的特性，当事人约定企业以一定数量和质量的产品留作抵押，此种情况也可认定抵押物已特定化。根据担保法第四十二条第一款第(五)项的规定，以企业的设备和其他动产抵押的，应到财产所在地的工商行政管理部门登记。企业生产的通用产品应属企业的其他动产，应办理登记。若已登记，则抵押有效，银行有优先受偿权;若未登记，参照本意见第13条的规定处理。

　　十二、债务人清偿了抵押担保合同项下的债务后，银行又向债务人发放贷款，并与原担保人就原已办理抵押登记的抵押物(属于应当办理登记的抵押物)签订抵押合同，但未重新登记，如何确定抵押效力

　　担保法第五十二条规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的抵押权消灭。”根据该规定，上述抵押权因债务人清偿债务而消灭，银行重新发放贷款，需重新签订抵押合同并办理抵押登记。新的抵押借款合同签订后，抵押合同未重新登记的，应确认为未登记。