国家实行房产新政，是否属于情事变更？(2)

　　2、解除房屋买卖合同的理由

　　合同解除制度是《合同法》中重要的法律制度。随着市场经济的不断发展，其在经济生活中的作用愈加突出。根据《合同法》规定，合同解除分为约定解除和法定解除两种，法定解除主要适用于当事人不履行合同的主要义务，致使合同目的无法实现的情形。约定解除体现了当事人意思自治原则。《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”《合同法司法解释(二)》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。”上述条文对于合同约定解除以及因不可抗力解除的情形，双方都有可能享有解除权，做了明确规定。除了在不可抗力及情事变更情形下，双方有单方解除权之外，其他合同单方解除事由仅能由守约方享有。本案在审理过程中，作为守约方孔春某同意解除合同，根据当事人意思自治原则，现双方当事人一致同意解除合同，应予准许。

　　3、关于违约金与定金之间的关系

　　《合同法》第116条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”此条对两者的关系做了说明。违约金是指由当事人通过协商预先确定的，在违约生效后独立于履行行为以外的给付。约定的违约金视为违约的损失赔偿，当债务人不履行合同义务或者履行不符合约定，给债权人造成损失时，违约的债务人应当向债权人如数支付违约金以赔偿损失。定金是指当事人为担保债权实现而预先支付一定数额的金钱。定金有预付款和惩罚性的功能。两者的主要区别：第一，违约金应当事先约定，但无须预先支付。而定金应当预先支付，否则定金的约定无效。第二，约定的违约金，视为违约的赔偿金，如果违约未造成损失的，违约方不支付违约金。约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。定金具有惩罚性，与违约损失无关。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据当事人意思自治原则，当事人在订立合同时，可以约定违约金，也可以约定定金。但是根据《合同法》第116条的规定，违约金和定金不能同时适用，即一方违约时，对方可以选择适用违约金条款或者定金条款，不能既请求支付违约金又请求执行定金罚则。本案双方当事人在合同违约责任中既约定不得退回已支付定金，又约定支付违约金10万元，该约定违反法律规定。二审法院依法予以纠正，符合法律规定。

　　五、长昊提示

　　1.国家实行房产新政，当事人已预见到购房存在巨长昊业风险，并在合同中对国家房贷政策变化导致按揭不能作出了自己的承诺。这种情形不属于情事变更，不能解除房屋买卖合同。

　　2.当事人在房屋买卖合同中既约定了违约金又同时约定了定金罚则，根据《合同法》第116条的规定，违约金条款和定金罚则不能同时适用，一方违约时，另一方可以选择违约金条款或者定金条款。