一、案情回放
2010年4月6日，邓某(乙方)、孔春某(甲方)与中介方某诚发房地产信息有限公司(丙方)签订存量房屋买卖中介合同一份，合同约定：孔春某将其所有的位于某市某街道金地某公馆某房屋转让给邓某;价款为人民币185万元，签约日付定金10万元，2010年5月15日付50万元并过户，余款125万元办理按揭贷款，于银行正式放贷和甲方交房后当天支付给甲方;如因银行放贷政策或乙方个人资信，影响按揭额度或不能批下，不足部分或全额按揭款由乙方在接到丙方通知、法定放贷时间三日内现金补足;除甲方、丙方原因外，乙方违约不能履行合同的，承担以下违约责任：(1)乙方不得退回已支付的定金;(2)乙方延期付款10天内，需支付甲方每天500元，超过10天以上则按第一条作违约处理，并另外支付甲方违约金10万元。双方签订合同后，邓某向孔春某支付了10万元定金。2010年4月下旬，邓某通知孔春某因房贷新政限制无法履行合同，要求解除双方合同，退回已付定金。
二、法院判决
法院经审理认为：邓某和孔春某订立的房屋买卖合同成立有效，双方均须按约履行。双方合同虽约定部分价款由邓某申请银行按揭贷款支付，但亦明确约定因银行放贷政策或邓某个人资信，无法申请按揭贷款时，邓某应以现金支付。故房产新政对邓某是否造成申请按揭贷款的限制，不成为邓某拒绝履行合同的合理理由。邓某请求解除合同，现因孔春某亦同意解除合同，原审法院准许双方解除合同。邓某在双方约定的期限未按约支付价款，逾宽限期仍未履行付款义务，构成根本违约，根据双方合同约定，除不能退还定金外，还应另行支付10万元违约金，该条款相当于约定在一方构成根本违约时，须支付包括定金在内的违约金20万元。故邓某请求退还定金，原审法院不予支持;孔春某请求另行支付10万元违约金，原审法院予以支持。据此，判决：一、解除邓某与孔春某于2010年4月6日签订的存量房屋买卖中介合同;二、邓某支付孔春某违约金10万元，限在本判决生效后十日内付清;三、驳回邓某的其他诉讼请求。
三、争议焦点
本案双方争议的焦点是新国十条的出台导致银行房贷政策的变化，购买方不能办理按揭，是否构成情事变更解除合同，以及定金罚则、违约金如何适用。
四、长昊评析
1、邓某的抗辩事由不构成情事变更
情事变更的构成要件主要表现在以下几方面：时间上，应当发生在合同成立之后，履行完毕之前。客观上，应有情事变更的具体事实。如战争、经济危机等。主观上，当事人在订立合同时无法预见。是指根据人们的一般常识和普遍经验，在订立合同时也不可能预见到该情事可能发生变化。情事变更必须不可归责于双方当事人，且既非不可抗力也非商业风险。继续履行合同显失公平。其适用范围一般为：物价飞涨、合同基础丧失、汇率大幅度变化、国家经济贸易政策变化等。对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》〔以下简称《合同法司法解释(二)》〕第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”从该解释来看，法律明确将情事变更与商业风险区别开来，如系商业风险，则按风险自负的原则，由遭受不利益一方的当事人承担由此造成的损失。两者的主要区别有：一是预见程度不同。商业风险系行为人能够预见或者应当预见客观情况的变化可能发生，并尽量加以避免的一种可能性。二是后果不同。商业风险虽会造成一方当事人履行合同困难或费用增加，利润减少等亏损，但合同的基础并未发生质的变化。如构成情事变更，继续履行合同会对一方当事人明显不利或者不能实现合同目的，合同的基础和预期的目的发生根本性动摇。本案邓某与孔春某于2010年4月6日签订房屋买卖合同，在此之前，国务院已对房地产市场进行适当调控，出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化，但部分城市房价、地价仍出现过快上涨势头，投机性购房仍较活跃。邓某应该并且已经预见到市场存在的商业风险，国家再次对房市进行调控的可能。故双方在合同中对风险责任承担做了明确约定，该合同第3条第4项约定，如银行房贷政策或乙方(邓某)个人资信，影响按揭额度或不能批下的，不足部分或全额按揭款由乙方在接到丙方(房产中介公司)通知、法定放贷时间三日内现金补足。邓某已预见到购房存在的巨长昊业风险，明知国家房贷新政中规定允许银行对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款将导致其按揭不能，却对此做出了自己的承诺，即用现金补足。因此，邓某提出新国十条的出台导致银行房贷政策的变化，购买方不能办理按揭，构成情事变更的抗辩事由不能成立，房产新政属于正常的商业风险，不构成情事变更，邓某应自负风险。
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