浅析物业服务合同纠纷特点及解决对策(2)

　　3、物业服务收费案件所占比例最大，物业企业胜诉率高

　　由物业服务企业作为原告提起诉讼的案由相对较为单一， 案由几乎全部为拖欠物业管理费，而由业主作为原告提起诉讼的案件则在案由上呈现出多样化趋势，包括物业服务企业所提供的服务不符合合同的要求而产生的违约、物业服务企业擅自增收管理费或私自占用绿地、共有区域，以及在财产、人身等方面对业主的侵权等。

　　相对于业主个人来讲，物业服务企业作为一个企业还是属于强势主体，其一般都有相对较为固定的专业律师来负责企业的法律业务，因此，无论是在法律知识和证据收集上，还是在诉讼经验方面，甚至是在合同中对责任的规避等方面都比业主更有优势。因此，对于物业服务合同纠纷这种新类型案件，由于其在我国产生的时间并不长，无论是审理案件的法官，还是物业服务从业人员，都还仅仅是处于不断地探索阶段，那么出现业主在诉讼中败多胜少的现象也并不奇怪。

　　三、解决物业服务合同纠纷的对策

　　1，完善物业管理立法，明确和细化物业管理的服务规范和质量标准以及业主委员会的性质和职能。国务院出台《物业管理条例》立足于依法行政，与民事纠纷审判的侧重点有所不同，因此有关部门还应就审判实践中如何更好地适用条例做进一步协调和明确。同时，房产和质量监督部门应对物业管理的行业规范、制度，服务质量标准进一步明确和细化，使物业管理行业尽快纳入法制化和规范化的轨道，同时也能为法院审理物业纠纷案件提供较为充分完善的法律依据。此外，应将业主委员会的性质和职能在物业管理法规中进行明确，使业主委员会与物业管理企业相对应，成为业主对物业实施民主、高效、自治化管理，甚至是调解纠纷的有效途径。

　　2、提高开发商的履约意识及物业服务企业的服务意识

　　在法院审理的物业合同纠纷中，近半数以上的案件是因为房地产开发商的遗留问题引发的，主要包括擅自变更小区规划、房屋出现质量问题、配套设施不全、与售房时承诺偏差太大等。应提高房地产开发商履约意识，让开发商意识到，当前的行业不规范行为获取的仅仅是一时性的利益，还有可能官司负身，企业要想可持续发展靠的则是商业信誉和实力，同时政府部门和行业协会等机构应对开发商进行必要的引导。

　　物业管理企业缺乏市场经济条件下应有的平等主体意识和服务意识。业主是物业管理权的法定享有者，物业管理企业并不当然具有物业管理的权利，二者之间是平等主体间的服务和被服务的民事法律关系。只有端正了对物业管理法律关系的认识，才能从根本上提高物业管理企业的总体服务质量和水平。

　　3、完善物业服务合同

　　由于物业服务合同制度本身存在的缺陷，是导致物业服务合同纠纷的根本原因，因此，要从减少物业服务合同纠纷，降低物业服务合同案件的诉讼率，就必须要确立业主和物业服务企业双方约定的义务在物业管理活动中处于核心地位，并且建立一套完善的物业服务合同制度。在如何确定合同内容方面，笔者认为，在物业服务合同中不要笼统约定“物业服务企业协助做好维护治安秩序和安全防范工作。”应尽量详细地在合同中约定物业服务公司的义务。为细化物业服务企业的工作任务，可以在合同中这样约定：对于治安秩序的维护，物业服务企业应当实行24小时值班、聘请保安N名、安装监控设备、夜晚巡逻要达到N次(视具体情况由业主与物业服务企业约定)、贵重物品出门要登记检查。对于安全事故的防范，物业服务企业应当经常查看小区设施状况，在事故发生时及时向有关部门报告，及时查看受伤者的情况，将其送往医院。

　　合同中过于笼统的规定，当纠纷发生时，业主很难确定物业服务企业的具体义务，只能推定物业服务企业具有安全保障义务，而这个义务是有限的，很显然对业主不利。如果将物业服务企业的工作任务细化，那么业主就能够很清楚地了解物业服务企业的义务是什么，业主自身的财务收到损失，就要看物业服务企业是否违反了合同中规定的义务，如果违反，物业公司就应当承担责任，这样更有利于业主维护自己的利益。