海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）(4)

　　①限价商品住房初始购买者就自取得房屋所有权证未满5年的限价商品住房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方当事人按过错责任大小分担。

　　② 限价商品房初始购买者就自取得房屋所有权证满5年的限价商品住房与他人所签订的买卖合同，凡不存在违反法律、法规禁止性规定情形的，可以认定有效，但政府或政府指定的专门机构主张优先回购的除外。

　　限价商品住房初始购买者与他人所签订的限价商品住房买卖合同有效的，购房人有关产权的取得依相关规定办理。

　　(三)关于单位集资合作建房买卖纠纷

　　19、单位就集资合作建房与不符合集资合作建房对象和不符合经济适用住房供应条件对象所签订的单位集资合作建房出售合同而产生的纠纷，依下列情况分别处理：

　　(1)合同签订于2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号，下称国务院意见)实施前，且已履行完毕的，可以认定有效;一方请求解除的，不予支持。

　　(2)合同虽签订于国务院意见实施前，但国务院意见实施后尚未履行完毕的，可以认定有效。但购买人请求继续履行的，应以合同侵害社会公共利益为由不予支持。因解除合同而导致的损失，由双方按过错责任大小分担。

　　(3)合同签订于国务院意见实施后的，应当认定无效，因此而造成的损失按双方过错责任大小分担。

　　20、因单位集资合作建房初始购买人与他人就单位集资合作建房所签订的买卖合同而产生的纠纷，区别下列情况分别处理：

　　(1)合同签订于国务院意见实施前，且已履行完毕的，可以认定有效;一方请求解除的，不予支持。

　　(2)合同虽签订于国务院意见实施前，但国务院意见实施后尚未履行完毕的，可以认定有效。但购买人请求继续履行的，不予支持。因解除合同而导致的损失，由双方按过错责任大小分担。

　　(3)合同签订于国务院意见实施后，依下列情形分别处理：

　　① 单位集资合作建房初始购买人就自取得房屋所有权证未满5年的单位集资合作建房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方当事人按过错责任大小分担。

　　② 单位集资合作建房初始购买人就自取得房屋所有权证满5年的单位集资合作建房与他人所签订的买卖合同，凡不存在违反法律、法规禁止性规定情形的，可以认定有效，但单位主张优先回购的除外。

　　单位集资合作建房初始购买人与他人所签订的单位集资合作建房买卖合同有效的，购房人有关产权的取得依相关规定办理。

　　21、当事人因就是否符合经济适用房、限价商品房及单位集资合作建房购买条件向人民法院起诉的，不予受理;但应告知其向政府或政府有关部门申请解决。

　　六、关于“小产权房”买卖纠纷

　　22、城镇居民就农村集体土地上修建的“小产权房”与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。

　　七、附则

　　本指导意见自海南省高级人民法院审判委员会讨论通过之日起施行，相关内容与法律、法规、司法解释等的规定不一致的，以相关法律、法规、司法解释等的规定为准。本意见施行前，案件业已审结的，不依此为据启动再审;本意见施行后，尚未审结的一、二审案件，参照本意见的规定。