海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）

　　(2011年审判委员会第1次会议讨论通过)

　　为规范房地产交易秩序，维护房地产交易诚信，促进海南房地产市场平稳健康发展，针对海南商品房买卖纠纷出现的新情况、新问题，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释及相关政策规定，制定本指导意见。

　　一、关于逾期办证违约纠纷

　　1、购房人以开发商逾期办证为由请求其承担违约责任的，依照下列情形分别处理：

　　(1)开发商取得拟售房产初始登记后，应当通知购房人提供办证所需相关资料。经开发商通知，购房人不予配合，不提供办证所需相关资料，致使开发商办证逾期，购房人请求开发商承担违约责任的，不予支持。

　　前款所称房产初始登记，系指开发商取得房产项目的整体产权登记后，将房屋分套初始登记在自己名下。

　　(2)开发商取得拟售房产初始登记后，经通知购房人，购房人依通知提供了办证所需相关资料的，分别情况区别处理：

　　①合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定，开发商在约定时间内向产权登记机关报送了办证资料，购房人请求开发商承担违约责任的，不予支持;开发商未在约定期限内报送，购房人请求开发商承担违约责任的，应予支持。

　　②合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间没有约定的，开发商应在合理期限内报送。开发商未报送，致使购房人自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日未能取得房屋权属证书的，开发商应当承担逾期办证的违约责任，但当事人另有约定的除外。

　　2、合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的，买房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定时间的次日开始计算;合同未约定时间的，诉讼时效自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日之次日开始起算。

　　诉讼时效期间内，购房人要求开发商报送办证资料的，诉讼时效中断。

　　3、开发商取得拟售房产初始登记后，未通知购房人提供办证所需相关资料，致使办证逾期，购房人请求开发商承担违约责任的，应予支持。

　　合同对通知时间有约定的，从约定;没有约定的，开发商应于合理期限内通知。开发商未通知，致使自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日，购房人未能取得房屋权属证书的，开发商应当承担逾期办证的违约责任，但当事人另有约定的除外。

　　4、合同对开发商通知购房人提供办证所需资料时间有约定的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定时间的次日开始计算。合同未约定时间的，诉讼时效自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日之次日开始起算。

　　诉讼时效期间内，购房人要求开发商报送办证资料的，诉讼时效中断。

　　5、对于违约责任的确定，合同有约定的，从约定;没有约定，约定不明确，或损失数额难以确定的，可按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　6、对房屋的交付使用，当事人有约定的，从约定;没有约定的，开发商将房屋实际交付买房人占有或将房屋钥匙交给买房人的均视为已实际交付使用。

　　二、关于预约购房纠纷

　　7、开发商尚未取得商品房预售许可证，即收取拟购房人认购金、订购金、诚意金等，事后双方不愿订立商品房买卖合同的，应当退还认购金、订购金、诚意金等，但当事人另有约定的除外。

　　8、开发商已取得商品房预售许可证，或当时虽未取得但起诉前已取得商品房预售许可证，拟购房人仅向开发商交纳认购金、订购金、诚意金等，并未与开发商订立认购协议、预购协议及意向书等，事后要求与开发商订立商品房买卖合同的，不予支持。