浅论商品房买卖纠纷

　　近几年来，我国房地产业快速发展，商品房买卖从一种新鲜事物逐渐演化为一种大众消费现象。由于房地产业在我国发展时间较短，有关这方面的法律仅《中华人民共和国城市房地产管理法》及最高人民法院颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，这些法律规定较为笼统，导致实践中存在许多模糊认识，商品房销售市场也较为混乱，纠纷层出不穷。我针对本院2005年以来审理的商品房买卖合同纠纷案件进行简单统计和分析，目的是为了进一步认识商品房买卖合同纠纷产生的原因及探讨预防的对策。

　　一、商品房买卖合同纠纷案件的概况及特点

　　从当事人在诉讼中的地位看，统计案件中无一例外房地产开发商作为被告，这说明房地产开发企业侵犯购房者权益的情况较为突出，购房人在购房过程中承担的风险较多。我院2005年至2007年底共受理商品房买卖合同纠纷案241件，审结86件，另155件在审理当中。从审结的结果看，撤诉率为6.98%，其余均为判决结案。房地产开发商败诉的比例较高，占100%，房地产开发商的信用和守约意识比较淡薄。造成的原因主要是因为商品房买卖合同纠纷案件影响面较广，涉及购房户的切身利益，如果开发商诚意较大，则双方容易达成和解而撤诉，而一旦双方意见分歧较大，则矛盾的尖锐性凸显，调解结案难度增大，故多为判决结案。

　　商品房买卖合同纠纷案件受理数量呈阶段性、小区性，也就是说，商品房买卖合同纠纷案件诉讼的提起是随着我市房地产的开发情况而出现的，某一小区的开发及交付，都相应产生了一定数量的纠纷。

　　同一小区遇到同样的问题，部分维权意识强的的买受人通常会结伴提起诉讼，另一部分买受人处于观望状态，一旦案件的审理结果对己方有利，则其他同种情况的买受人会立刻提起诉讼。

　　二、 较常见的商品房买卖合同纠纷类型及分析

　　1、逾期不能正常交付型

　　房地产开发企业逾期不能正常交付是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，通常有两类情况，一是因开发商资金不足或预售不成功，预售人违法将预售款转向投入其它项目或其它行业造成的逾期交房，二是施工或配套设施进度等原因引起的逾期交房。

　　对于此类纠纷，2003年司法解释规定了购房方催告权和解除合同权。从切实维护购买方的合法利益角度出发，开发商在催告后三个月内履行的，同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的，购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失(损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算)的权利。对于延期履行合同，如果未约定违约金数额，可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。

　　2、故意隐瞒相关资质型

　　我国现行法律法规对从事房地产开发经营行为已经作出了比较完善的规定，而在现实生活中，除了因房地产管理部门审核不严，出现房地产开发企业虽然取得了商品房预售许可证明，但并不实际具备商品房预售法定条件的情形外，还有相当一部分房地产开发企业置法律法规于不顾，明明未取得商品房预售许可证明，却哄篇买受人称已取得商品房预售许可证明;明明未取得合法的土地使用权，却大张旗鼓地进行工程建设;明明不具备签订商品房买卖合同的基本条件，却通过采取签订名目繁多的认购、定购协议的形式为买受人设立种种陷阱。

　　中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并以经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。